В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашения ссудной задолженности с указанием каждого платежа на каждую конкретную дату платежа до полного погашения кредита, с разбивкой на проценты и основной долг. При этом заемщику может быть предложено несколько схем погашения основного долга и уплаты процентов. Например, заемщики №1 и №2 получили в январе 2001 г. кредиты в сумме по 15000 долл. под 20% годовых. Заемщику №1 предлагается аннуитетная схема погашения кредита с ежемесячными платежами по основному долгу и полным ежемесячным погашением процентов, а заемщику №2 – с равномерным погашением основного долга и полным ежемесячным погашением процентов.

График погашения также может предоставляться заемщику в форме таблицы или диаграммы.

В первом случае заемщик ежемесячно выплачивает банку одинаковую сумму, при этом соотношение процентов и основного долга постоянно меняется6 доля основного долга увеличивается, а процентов – снижается, а во втором случае общая сумма платежа постоянно снижается за счет снижения доли процентов, т.к. доля основного долга неизменна. В итоге заемщик №1 заплатит большую сумму процентов, чем заемщик №2, т.е. кредит обойдется ему дороже, но при такой схеме погашения ему будет удобнее планировать свои ежемесячные расходы, т.к. платеж по кредиту всегда одинаков.

Таким образом, разнообразие схем погашения, предлагаемых банком, дает возможность заемщику подобрать наиболее приемлемую лично для него схему. А это, естественно, увеличивает вероятность погашения кредита в срок.

Как правило, покупатель квартиры заемщиком оформляется заключением трехстороннего договора купли – продажи и ипотеки квартиры с продавцом и банком. Таким образом, сторонами по договору являются: заемщик (покупатель квартиры); продавец квартиры банк (выступая кредитором и залогодержателем приобретаемой заемщиком квартиры).

Банк, являясь стороной договора купли – продажи и ипотеки, выполняет дополнительную функцию гаранта правильности, своевременности и юридической чистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры.

До заключения договора купли – продажи и ипотеки заемщик должен предоставить от своего имени нотариально удостоверенное обязательство имени нотариально удостоверенное обязательство приобретаемой на кредитные средства и передаваемой в залог квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры.

При наличии несовершеннолетних членов семьи заемщик должен до заключения договора купли – продажи и ипотеки получить разрешение органов опеки и попечительства на: ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения; предоставление банку обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи освободить приобретаемую квартиру в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры.

Затем заемщик – покупатель квартиры и банк подает документы в городское Бюро регистрации прав на недвижимое имущество на регистрацию договора купли – продажи и ипотеки (регистрации перехода прав собственности и залога). Бюро регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку жилой площади по месту нахождения имущества.

После государственной регистрации договора купли – продажи и ипотеки банк предоставляет кредит и зачисляет кредитные средства на счет заемщика – покупателя. Заемщик – покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры продавцу по договору купли – продажи и ипотеки из средств предоставленного банком кредита. После этого заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

После предоставления заемщику кредита банк может переступить права требования по кредитному договору и договору купли – продажи и ипотеки третьему лицу (например, агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Банк, который принимает участие в ипотечной программе на основании договора об обслуживании, обслуживает кредит, переданный новому кредитору. Под обслуживанием понимает следующее банк принимает от заемщика платежи по кредиту, следит за своевременностью их внесения, проверяет состояние заложенной квартиры, контролирует внесение заемщиком страховых выплат и т.д. Приобретенная на кредитные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту (как заемщиком по кредитному договору и залогодателем по договору ипотеки).

Больше по теме:

Посредничество в системе вексельного обращения
Между векселедержателем и должником по векселю (векселедателем, индоссантами, авалистами) может существовать посредник (юридическое или физическое лицо). Посредник может акцептовать или оплатить вексель за кого-либо из обязанных по тратте ...

Роль банка “Центр –Инвест” в экономике региона
Банк “ Центр–инвест” учреждён 26 ноября 1992 г. первыми акционерными обществами, созданными в результате приватизации на Дону : “Сантари”, “Электросвязь”, “Сулинский металургический завод”, “Донской Табак”, “Торговая дружина”, “Ростов –Цу ...

Банковское дело в США
Роль «рабочих лошадей» финансовой системы США играют коммерческие банки. В 1975 г. в США насчитывалось 14,6 тыс. банков; по сравнению с 1925 г. их количество уменьшилось почти вдвое (с 27,8 тыс.)[10]. Сейчас в США их насчитывается около 1 ...