Другим элементом залогового механизма является

оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следу­ющие принципиальные положения:

1. Большинство предметов залога оцениваются по рыночной сто­имости.

2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.

3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специ­алисты соответствующей квалификации.

4. Подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата

и т.д. должны быть подтверждены.

5. В случае использования в качестве залога товарно-материальных ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним привлечены независимые эксперты.

6. При оценке залога следует обратить особое внимание на правиль­ное определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из

цены открытого рынка вычесть следующее:

· затраты на реализацию;

· маржу вынужденной продажи;

· величину любых приоритетных претензий на имущество;

· оплату судебных издержек.

А также если из

чистой реальной стоимости вычесть:

· требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска);

· действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

7. Наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оцен­ка недвижимости в качестве предмета залога.

Важнейшим элементом залогового механизма является составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс разовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имущественных

прав.

К форме договора о залоге предъявляются следующие требования.

• Договор о залоге должен совершаться в письменной форме.

• Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному

удостоверению.

• Договор об ипотеке подлежит регистрации в

местных органах

управления имуществом России.

• Договор об ипотеке государственной собственности считается действительным, если на нее дано разрешение местных органов Госкомимущества.

К содержанию договора о залоге законодательством России предъявляются следующие требования:

1. Отражение существа обеспеченного залогом требования, его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивается обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком: размер ссуды и причитающихся процентов; срок погашения ссуды и уплаты процентов.

2. Состав и стоимость заложенного имущества.

3. Вид залога, отражающий способ владения и распоряжения зало­женным имуществом.

4. Права и обязанности сторон применительно к видам залога.

5. Формы организации контроля за соблюдением условий договора.

Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей для обеспечения его возвратности должен систематически осуществлять проверку соот­ветствия суммы предоставленного кредита стоимости заложенных цен­ностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при ре­ализации этих ценностей.

Примерная схема проверки обеспечения ссуды может быть следующая, млн. руб. [1]:

1. Задолженность по выданной ссуде на 1 мая 1996 г. 520

2. Стоимость заложенных ценностей на эту же дату

по сведениям заемщика 700

3. Маржа, установленная банком с учетом

возмож­ного риска потерь при реализации 30% (от стоимо­сти

заложенных ценностей)

4. Реальная стоимость заложенных ценностей 700–(30% от 700) = 490

5. Излишек (+), недостаток (—) обеспечения 520–490 = 30

Завершающим этапом реализации залогового права и залогового механизма является порядок обращения взыскания на залог. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество или имущественные права является неисполнение ссудополучателем своего обязательства, обеспеченного залогом.

Сроком возникновения у кредитора права обратить взыскание на заложенное имущество может быть: а) момент окончания срока исполнения обязательства; б) срок погашения ссуды плюс льготный срок.

По законодательству России требования кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недви­жимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удо­стоверенное соглашение уже после возникновения основания для обраще­ния взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут наруше­ны права какого-то лица, то суд по иску этого лица может признать такое соглашение недействительным.

По решению суда наступает реализация заложенного имущества с публичных торгов. Началь­ная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, бо­льше удовлетворения требований кредитора, остальные средства передаются залогодателю, а если недостаточна для покрытия требований залогодержателя, недостающая сумма средств удовлетворяется в общем порядке.

Больше по теме:

Понятие и содержание трастовых операций банков
В зарубежной практике под трастовыми операциями подразумевают операции банков или финансовых институтов по управлению имуществом и выполнении иных услуг по поручению и в интересах клиентов на правах его доверенного лица. В отечественной ...

Функция организации безналичных расчетов
При выполнении этой функции ЦБ РФ устанавливает принципы организации расчетов, способы совершения платежей, формы бланков денежных документов, этапы их бухгалтерской обработки и порядок совершения расчетных операций. Все предприятия, орга ...

Коммерческие банки
Коммерческим банком является учреждение, осу­ществляющее на договорных условиях кредит­но-расчетное и иное банковское обслуживание юриди­ческих лиц и граждан путем совершения операций и оказания услуг, что предусмотрено Законом РФ. Созда ...